잘 고르면 숨은 진주가 되어주는 상가주택매매

잘 고르면 숨은 진주가 되어주는 상가주택매매 ㅣ 상가주택 부동산

 

인플레이션에 강한 불황기 투자 대안상품 몇 해 전 경남 진주에 사는 40대 A씨가 부동산 전문가를 찾아 하던 사업이 여의치 않아 사업체를 정리한 돈으로 부동산 임대사업을 하고 싶다고 문의했죠.

 

그 남자의 궁금증은 적은 투자금액으로 안정적이며 고정적인 수익이 생기며, 팔고 싶을 때 애먹지 않고 수월하게 팔리는 부동산은 어떤 종류가 있는지에 관한 것이었죠.

 

 

당시 부동산 전문가는 상가주택을 추천해줬답니다. 환금성/수익성/안정성을 모두 꼽으라면 단연 상가주택이란 생각에서였다고 하죠.

 

상가주택은 한 건물에 주택과 상가 사무실이 혼합된 형태로 구성되어 무엇보다도 임대가 용이한 장점을 갖고 있는 만큼 현재의 입지와 가치만 따지지 말고 향후 발전 가능성 높은 지역의 소형 상가주택에 관심을 기울이라는 조언을 해주었죠.

 

지하철역 주변 이면도로 쪽 급매물만 알아본 다음, 그 중 서울 강남에 주택이 낀 3층짜리 작은 업무용 건물을 골랐죠.

 

한 의류업체의 사옥용 건물로 쓰이던 것으로, 규모는 작고 허름했지만 주변에 대형 업무빌딩 공사가 한창이어 향후 발전 유망성을 점칠 수 있었죠. 허름해 볼품없는 부동산이란 이유로 '땡처리' 값으로 계약했답니다.

 

맨 처음 시작한 것은 개/보수 작업이었답니다. 말끔히 내외부를 단장하니 새 건물과 같았죠. 주용도가 사무실이었던 것을 지하층은 창고, 1~2층은 상가 3개, 3층은 3가구의 원룸 주택으로 용도를 변경해 세를 주었죠.

 

최득비용과 제세공과금, 개/보수 비용을 제하고도 투입된 투자금액의 20% 가까운 수익이 월세로 나오는 알짜 부동산의 투자자가 된 것이랍니다.

 

그는 몇 달 전 이 건물을 되팔았는데, 2억원 가까운 시세차익을 봤다며 이제 새 투자대상 부동산 구경(?)에 나서겠다고 했죠!

 

도심 내 소형 상가주택은 인플레이셔에 강한 불황기 투자 대안상품으로 꼽을 수 있답니다. 주택과 상가의 절충형 상품이란 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있는게 강점이죠.

 

게다가, 1999년 5월 건축법이 개정되어 상가주택의 용도변경 규제가 사실상 풀린 것도 투자 메리트의 한 요인으로 작용하고 있답니다.

 

상가주택은 성장잠재력이 높은 곳을 노리는 것이 좋답니다. 주거와 상가 월세수익을 동시에 얻을 수 있는 전천후 부동산 상품인 만큼 성장성만 받쳐준다면 큰 수익을 얻을 수 있죠.

 

건물의 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린생활시설)로 이용하는 상가주택은 토지 용도가 상업지가 아닌 주거지로 일반화된 경우가 대부분이죠.

 

대개 위층의 주택에는 주인이 직접 거주하고 점포가 있는 아래층은 세를 놓아 임대료를 받는 형태이기 때문에 주거문제를 해결하면서도 고정 임대수익이 발생하죠. 때문에~ 중/장년층이 주거비용 수준에서 투자하기에 매우 적당한 부동산이라고 할 수 있답니다.

 

복합형 형태의 건물은 가치가 높아 환금성도 다른 상품보다 좋은 편에 속하죠. 건물 연면적의 50% 이상이 주택이면 세법상 주택으로 분류되므로 상가를 보유했을 때보다 세금이 줄어들기에 여러 모로 유리하답니다.

 

요즘 가격이 많이 올라 대지 40평, 연면적 50평 규모의 소형상가주택도 3~4억원을 훨씬 웃돌고 있는 만큼 저가 매입 수단을 강구하는 것이 투자의 핵심 포인트이죠. 경매나 공매 물량은 그래도 꾸준하므로 저가 매입 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있답니다.

 

상가주택은 경매 직전에 놓은 급매물을 싸게 매입하는 방법을 적극 활용해 볼 만하죠. 이러한 물건은 대부분 중/소형 상가주택으로, 건물을 담보로 돈을 빌려 썼다가 잘못 되어 간신히 채무금액에 턱걸이한 금액으로 급매물로 나오는 경우죠. 지역 중개업소에서 가끔 만날 수 있으며, 잘만 하면 싼값에 실속 있는 매물을 고를 수 있답니다.

 

유입물건 매물, 또는 론세일을 통해 매입하는 방법도 있답니다. 이 같은 물건은 물량공급이 많지 않지만 꾸준히 공급되므로 적극적으로 찾기만 한다면 상당히 이익이 되는 물건을 매입할 수 있죠.

 

상가주택은 6~12M 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높답니다. 도로에 맞붙은 면적이 6M 미만이거나 경사진 곳에 위치할 땐 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증/개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이죠.

 

일반 주거지역이라도 전철역에서 500M 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크단 점을 염두에 두고 물건을 고르는 것이 바람직하답니다.

 

상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하죠. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이랍니다.

 

개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 회기동과 동선동, 가로상권은 성숙되어 있으나 이면도로가 활성화되지 않은 왕십리, 연신내, 수유동 등을 눈여겨볼 만하죠.

 

당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 높은 월계, 불광동과 도시계획상 용도지역이 고밀도로 개발 예정인 성북역, 사당, 미아동 등지도 투자 유망지역으로 꼽을 수 있답니다.

 

아직 상권이 형성되지 않은 교통중심지로 멀지 않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 신설 역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역으로 꼽힌답니다.

 

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